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土地出让底价8个月上涨1倍政府卖地涨价没

2018-08-03 17:32:43

土地出让底价8个月上涨1倍 政府卖地涨价没商量

地王难掩溢价率下跌房企趋向“并购”拿地

政府一方面限制房价,一方面又提高地价

7月23日,朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块出让,中粮力压群雄,以总价23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价夺得该地块,楼面价高达4.8万元/平方米。至此,北京城五环外,商品房5万元一平方米不再是梦想。

从绝版地块夏家胡同的高调入市,到朝阳孙河地块最终花落中粮,土地市场的热潮再次刷新北京“地王”的成交底价。

不过,相比此前地王项目过百的高溢价率,上述两块地块最终35%、42.1%的溢价率不禁让人出乎意料。中原地产数据显示,今年前5个月,北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%,其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率为39.1%,较去年同期大幅下降。

值得注意的是,溢价率走低,并未影响成交总价,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。

市场预测,地方政府对土地财政的依赖程度仍然较强,房地产企业拿地的冲动也没有减退迹象。不过,土地成本“节节高”,让房企拿地策略上更倾向于选择控制成本预算,趋向合作开发,以并购的方式获得土地。

政府卖地涨价没商量

土地底价上调使开发商和地方政府之间的博弈趋向“白热化”,带来的影响是房地产市场的“结构性转变”。

以此前成交的台湖板块为例,5月20日成交的起始价为2.5亿元,折合楼面地价3980元/平方米。而在去年9月,台湖104和109多功能用地出让时,起始价为3.84亿元,折合楼面地价仅2176元/平方米。时隔8个月,起始楼面价上涨了约1倍。

底价上涨的背后,土地溢价率却并不高。

被寄予厚望的夏家胡同地块,按照此前规律推测,最低溢价率在49%左右,最后却以35%的溢价率成交,而这也成为6月份溢价率最高的一块土地,中原地产市场研究部统计数据显示,6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。

7月1日,海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

中原地产市场部分析师张大伟告诉《中国经营报》,当前市场整体资金面出现变化,此前房地产市场主要依赖超发货币的支撑,一旦资金收紧,房地产价格的涨幅就会被抑制,相应的土地溢价率也会受到影响。

在此背景下,全国范围内主要城市溢价率出现下调趋势。

6月,全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米,环比5月下降12%。全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%,较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%,环比5月分别下降了17、2、17个百分点。

“和去年同期相比,目前成交的土地溢价率处于比较低的水平,但是从成交的价格看,今年挂牌的土地底价较去年有所提高,而政策对房价市场的打压,传导到土地市场,促使房企冷静对待,而不会像往常以较高的价格获得土地,如此一来,必然导致溢价率下降。”张大伟说。

这种说法得到了市场的检验。

刚刚在土地市场斩获两块土地的北京某房地产公司副总表示,从近期成交的一些地块看,动辄20亿~30亿元的成交价格,折合楼面价格平均也达到了2万元以上每平方米,整体看现在房企拿地的成本较高。“不过,对于一些优质地块,基本上大家都会押宝,还是期待政策会放松,能以合适的价格入市,提高利润空间。”

在此背景下,可以预测,一旦房企的利润被挤压,后期势必会采取控制成本,从而谨慎的拿地策略。

并购潮或现

从疯狂到谨慎,房企在土地市场交出了一份满意的答卷。

中原地产数据显示,截至7月24日,2013年年内,十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地,同比大幅增长。以北京为例,房企对北京土地市场的贡献更是刷新历史。今年上半年,北京土地出让收入为629.75亿元,接近2012年全年土地出让金的647.92亿元的水平。

不过,这种高增长背后是房企逐渐凸显的并购潮。

仅3月26日~30日,通过上市公司公告的项目并购案例就有4个,而同期却鲜有通过土地公开市场新增土地储备的公告

土地出让底价8个月上涨1倍政府卖地涨价没

业内人士分析,随着房地产调控持续、地价攀高,地产行业生态已经发生重大改变,对产品定位的精准度及融资能力的要求越来越苛刻,资金补给不畅的房产企业、“玩票”进入的实体企业只能选择退守或退出,品牌实力房企则逆势攻城略地。

以远洋地产为例,截至2012年底,公司完成286.6亿元的营业额,同比大幅上涨44%;毛利达到76.99亿元,同比上升23%,对远洋来说,充足的现金流似乎足可以支撑其在土地市场的“攻城略地”。

但事实并非如此,从两年前拿下地王项目后,远洋最近两年在土地市场鲜有作为。

对此,了解到远洋地王地块曾掣肘公司利润,“高地价”耗费了远洋的大量精力,并一度影响产业布局战略,如今远洋在拿地方面冷静了许多。“目前拿地政策必须要符合公司的投资标准,坚持单个项目规模适度,要把资源配给有能力的本土化团队,否则不会轻易通过招拍挂方式获得土地。”一位内部人士透露,目前远洋地产持有现金超过100亿元,在等待合适的市场机会买地或并购。

远洋土地市场的策略显示,未来远洋土地策略将倾向于合作、并购的方式,“通过合作、并购的方式获得土地,一方面可以减少成本投入,一方面拿地成本转嫁到房价造成的库存风险也会分流,在当前宏观环境下,远洋将坚持稳健的投资策略。”前述人士表示。

这一观点也得到了其他房企的认同。

融创中国董事长孙宏斌也表示,与土地公开市场相比,目前通过并购取得项目的机会更多一些。“此前,融创收购的丰盛皇朝项目,当时折合单价不到2万元/平方米,目前该项目在售的公寓售价已经达到6万元/平方米。”在他看来,避开当下土地成本趋高的现状,选择收购已有项目,最终获得土地使用权的方式将会是房企拿地策略上的一个转变。

克而瑞的研究报告认为,龙头企业转变发展思路,以合作模式、收购手段谋求扩大市场份额,由内而发的转型动力,会加速行业变革。“在宏观调控长期伴随下,预计未来企业拿地以理性为主基调”。

(:DF070)

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